确认合同无效纠纷一案

 北京市海淀区人民法　民事判决书

　　(2016)京0108*初5140号

　　原告:周**,女,****年*月*日出生,汉族,无业,住北京市丰台区***园*楼***号,身份证号：110*************20。

　　委托诉讼代理人:梁志刚,北京麓泽律师事务所律师(高级合伙人)。

　　委托诉讼代理人:邓**,北京**律师事务所律师。

　　被告:武*,女,****年*月*日出生,汉族,北京***学院退休职工,住北京市海淀区**园*楼*门***号,身份证号:110*************69。

　　委托诉讼代理人:蒋*,北京市**律师事务所律师。

　　被告:周**,男,****年*月*日出生,汉族,北京***集团有限公司职员,住北京市海淀区**园*楼*门***号,身份证号:110************16。

　　委托诉讼代理人:王*(周**之妻),***科技发展有限公司行政人员,住同周**。

　　委托诉讼代理人:贺*,北京市**律师事务所律师。

　　原告周**与被告武*兰、周**确认合同无效纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告周**及其委托诉讼代理人梁志刚、邓*群,被告武*兰委托诉讼代理人蒋*,被告周**及其委托诉讼代理人王*、贺*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　周**向本院提出诉讼请求:1.确认武*兰、周**于2008年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;2、本案诉讼费用由武*兰、周**承担。我父亲系周*林、母亲系武*兰、哥哥周**。位于北京市海淀区**园*楼*门***号房屋(以下简称涉案房屋)原系父亲单位***厂分配住房。父亲在世时,单位便要求父母购买,但因为个人原因没有办理相关买卖手续。2002年父亲去世,母亲用父亲的工龄和自己的工龄,补缴一部分购房款购买了涉案房屋,并一直居住至今。2015年初,母亲不慎摔伤,摔伤后哥哥不但不照顾母亲,而且无端谩骂母亲,导致母亲多次报警。我得知后,在与母亲等人聊天过程中说起涉案房屋的事情,可母亲说不清楚。随后我去海淀区建委查询得知,母亲和哥哥周**于2008年2月21日通过买卖形式,将涉案房屋过户至哥哥周**名下。综上所述,我认为涉案房屋系父母夫妻共同财产,母亲和哥哥无权私自处分,其二人之间的房屋买卖行为应为无效,故诉至法院,请求判如所请。

　　武*兰辩称,同意周**的诉讼请求,我与周**之间的房屋买卖合同无效。周**在我不知情的情况下将房屋过户到他名下,并未支付任何房款,所以我方认为此合同无效。

　　周**辩称,不同意周**的诉讼请求。理由如下：一、关于本案的事实情况。我与已故父亲周*林同为***厂职工,正是基于这一因素,单位综合考虑家庭及住房情况,在1993年分给涉案房屋,并同时确定我为共居人。2002年2月9日,父亲因病去世。2002年11月6日,北京城市建设开发集团总公司(以下简称城建集团)与我母亲武*兰签订《出售自管公有住宅楼房协议书》,将涉案房屋的权属变更为武*兰名下。由于我一直与母亲共同居住生活,加之我父亲去世时基本没留有遗产,当年母亲也基本没有积蓄,履行《出售自管公有住宅楼房协议书》应缴纳的购房款两万余元是由我出资我一家与母亲一直共同居住至今,且供暖费一直由我向其所在单位报销。期间,应母亲提议,我与母亲于2008年2月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》,并在国家房屋管理机关登记后,将涉案房屋权属变更到我名下。二、周**的诉请于法无据。首先,涉案房屋权属性质在武*兰和我2008年2月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》之前即为武*兰个人所有当初武*兰购买诉争房屋时,丈夫周*林已去世。周*林去世后即已丧失*事权利能力,既不能作为购房合同主体,也不可能就诉争房屋享有物权。因此,诉争房屋权属理应归武*兰个人所有,系其个人财产。其次,依据当年有效,2013年废止的(2000年2月17日发布的[2000]法*字第4号)《最高人*法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》中对“已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益”的明确规定,说明周**起诉书中所认为购房使用了父亲周*林工龄,所购房屋应认定为父母夫妻共同财产的主张是缺乏法律支持的。再次,武*兰和我母子之间于2008年2月就诉争房屋进行的交易行为不违反国家的法律法规,不存在导致《北京市存量房屋买卖合同》无效的法定情形。至于武*兰在购买诉争房屋时因使用丈夫周*林的工龄而减少支付的购房款额,是否使用其与丈夫周*林夫妻共同财产支付购房款等问题,周**作为周*林的法定继承人可另行以继承方式主张权利周**现就武*兰与我之间于2008年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》向法院提起确认之诉,显属主体不适格，武*兰在答辩中也认为合同无效,应由其提起诉讼。即便周**主体适格,因怠于行使权利,导致主张权利已超过法定诉讼时效。综上所述,我请求法庭依法驳回周**的全部诉讼请求。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：

　　周*林与武*兰生育周**、周**二子女。周*林、周**均系北京***集团有限责任公司(以下简称**电子集团)职工1993年4月1日,北京市城市建设开发集团总公司(以下简称城建集团)出具《房屋进住证明》,内容为将涉案房屋分配给牡丹电子集团周*林住用,请办理订租手续。同日,周*林(承租方)与北京市第一城市建设开发房屋管理经营公司第二房屋管理处(出租方)签订《公有住宅租赁合同》,承租涉案房屋。

　　2002年2月9日,周*林去世。2002年6月11日,武*兰将其中国工商银行账号0200*****18中2001年6月9日存入的存期12期的余额86131.09元取出。

　　2002年8月12日,***集团出具证明,内容为:周*林系其职工,2002年病故,周**是周*林之子,也系其职工;9年其根据周*林家庭及住房情况,分配涉案房屋,周**确为涉案房屋共居人。

　　2002年9月18日,武*兰(承租方)与北京**物业管理有限责任公司第二分公司签订《北京市公有住宅租赁合同》,承租涉案房屋。

　　2002年11月5日,周**将其中国银行的7000元3个月(2002年8月18日至2002年11月18日)定期存单全部取出,并取出其中国建设银行的13000元3个月(2002年8月18日至2002年11月18日)定期存单中的8000元。

　　2002年11月6日,城建集团(卖方,甲方)与武*兰(买方,乙方)签订《出售自管公有住宅楼房协议书》,约定甲方将涉案房屋出售给乙方,乙方支付房价款25988元,交纳公共维修基金1984元。城建集团的单位出售公有住房计算表中载明武*兰购买涉案房屋使用了周*林的39年工龄和武*兰的34年工龄折扣。同日，北京**物业管理有限责任公司出具收款发票,发票上载明付款单位:武*兰;服务项目:购房款25988

　　公共维修基金1984手续费500元;合计28472元。2003年8月4日,涉案房屋记在武*兰名下。

　　2008年2月21日,武*兰(出卖人)与周**(买受人)签订合同编号:CX****38的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》(以下简称房屋买卖合同),约定武*兰将涉案房屋出售给周**,房屋成交价格为50万元。周**未向武*兰支付上述房款。2008年2月22日,涉案房屋过户登记在周**名下。2016年4月,武*兰离开涉案房屋。

　　审理中,武*兰陈述称周*林去世前,夫妻二人至少存有共同积蓄8万多元,存款到期后,其将该款取出放在家中,涉案房屋的购房款是其从家里组合柜中取出一部分现金交给周**,让其代为缴纳,不是用周**的积蓄去缴纳;买房手续都是周**办理的,其未见任何文件和房本,周**不让其和周**说买房的事,其担心周**找茬,日子不好过,就不敢和周**说直瞒着;房屋买下来几年后,周**说其岁数大了要帮其管房,带其去了一个地方,具体什么地方其不知道,也记不清楚。去了以后,周**让其签了几个字,没有告诉其签的都是什么东西，其本身眼睛不好使,有白内障、糖尿病眼底病变和高血压,也没怀疑周**会骗其,所以周**让其签哪里就签了,这个签字也没办法确定是不是其签的;后来周**、儿媳妇王*和孙女儿经常找茬骂她、砸她东西,其找了好几次居委会、也报了好几次警察,但为了家庭和睦,其一直不敢和周**说这些事;2016年年初,其在家把手摔了,没人管,还继续被骂被砸东西,于是找花园路派出所报警,派出所给周**打电话,说其受虐待,周**跑来询问,其在聊天过程中将其买涉案房屋及后来周*要帮其管房的事说了,周**跑去相关地方了解后,回来告诉其说房屋根本不是周**代管,而是已经买卖,过户到周**名下;其对房屋的事情不懂,从买房到周**骗其说帮其管房子,所有手续都是周**办的,所有手续材料都在周**手里,其到现在连房产证都没有见到,其只签过周**说要帮其管房子需要签的文件,周**根本没和其说签的文件的具体内容,如果是卖房,其根本就不会签字。周**陈述称武*兰自愿将房屋过户至其名下,是武*兰年纪大了,让其养老送终,过户头一天让其去建委问相关手续,其问完后跟武*兰称次日可一起办过户,于是二人次日办理过户,购房款50万元没有支付给武*兰,其当时跟武*兰说了购房款50万元,武淑*兰说算了,其也没有这么多钱,大家一起过日子,所以没有支付购房款。

　　本院认为,周**所提本诉系确认之诉,实体权利属形成权而非请求权,不适用诉讼时效的规定,故本院对于周**的诉讼时效抗辩不予采纳。

　　涉案房屋原系周*林承租的单位公房,武*兰在周*林去世后继续承租并购买了涉案房屋。关于涉案房屋的产权性质,周**和武*兰主张系周*林与武*兰的夫妻共有房屋,周**主张系武*兰个人所有房屋,判断房屋是否为周*林与武*兰的夫妻共有房屋的关键在于购房款是否用了武*兰与周*林的夫妻共同积蓄。周*林去世后,遗产并未分割,武*兰主张购房款25988元系其从中国工商银行取出的8万多元夫妻共同存款拿出一部分交由周**代缴,并提交了中国银行交易明细予以证明,取款日期距缴纳购房款4个多月,相差不远。周**虽在缴纳购房款前1天从其银行账户中取出了存款共计2万元,且其次日代武淑兰缴纳购房款,但上述事实不足以证明周**所取款项用于次日代缴购房款,且即使所取2万元全用于代缴购房款,但就剩余购房款周**未提交相应证据证明系用周*林与武*兰共同积蓄外的其他款项支付,故仍不足以证明涉案房屋购房款未用周*林与武*兰夫妻共同积蓄购买。综上,本院对周**的主张不予采信,认定涉案房屋系周*林与武*兰的夫妻共有。

　　恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效涉案房屋属于周*林与武*兰的夫妻共同财产,周*林去世后,涉案房屋应属周*林的法定第一顺序继承人武*兰、周**、周**共同共有的财产。武*兰与周**在明知涉案房屋有周**权利的情况下,未经周**同意签订房屋买卖合同已构成恶意串通,损害了周**的利益,故该房屋买卖合同应属无效,对于周**要求确认合同无效的诉讼请求,本院予以支持。

　　综上所述,依照《中华人*共和国合同法》第五十二条第款第二项、《最高人*法院关于审理*事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定,判决如下：

　　确认武*兰与周**于2008年2月21日签订的合同编号CX*****8的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》无效。

　　案件受理费一万八千三百元(周**已预交),由武*兰周**各负担九千一百五十元,于本判决生效后七日内交纳。

　　如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人*法院。